お金の専門家が行った間違ったアドバイス例から学ぶ（住宅ローンの返済負担率20～25％は正しいのか？）

先日、私はお金の相談を受けた。その相談者は、マンションを購入しようと思っており、フィナンシャルプランナーに相談したところ、住宅ローンを組むつもりであるが、住宅ローンの返済負担率は、一般的に20～25％以内に収めておくことが無理のない水準と言われたとのことである。

相談内容はこのアドバイスが正しいのか？というものである。

一般的に返済負担率を20～25％に抑えれれば問題ないと言われているらしい。返済負担比率というのは、年間返済額÷税込年収(万円)×100＝返済負担率(%)である。

例えば、額面年収800万円の人が、20％の返済比率とすると、年間返済額は160万円(＝800万円×20％)となる。25％の返済比率とすると、年間返済額は200万円(=800万円×25％)となる。

正しいかどうか？と聞かれると正しくはないと言わざるを得ない。

・住宅ローンを組む本当の意味を理解していない

当たり前の話であるが、ローンを組むと、毎月一定額を返済しなければならない。また、これも当たり前の話であるが、不動産投資であれば家賃収入から返済が可能であるが、住宅ローンは自分で使うため、返済資金を他で稼がなければならない。

この当たり前の話を本当に理解しているのか？と思う人が結構多くいる。つまり以下のような可能性があることを覚悟できていない人が多い。

　・ローン返済が終わるまで働かなければならないかも

　・他にやりたいことがある（将来見つかる）場合でも挑戦できないかも

　・他の地域に住みたくても住む場所が固定されてしまうかも

　・日本の人口減少、生産緑地の2022年問題等で価値が下落して含み損を抱えるかも

・現状が継続する前提での計算である

以前の高度成長期であれば、年功序列、終身雇用ということである程度正しい計算方法かもしれない。

今の時代は、給料は上昇しない、終身雇用ではない、消費税率上昇、更なる社会保険料の上昇、所得税・住民税の上昇、AIによる職の喪失等の可能性が高いと言われている。つまり、今後は年収が減少する、若しくは、額面が同じでも手取り額が減少する可能性の方が高いのである。

そのような中、現状の年収をベースに（人によっては将来の昇給も織り込んで）計算するというのは危険と言わざるを得ない。

もしそれでも購入するというのであれば、資産価値が減少しにくい物件を購入し、何かあった際は売却できるようにすべきである。

・実際の月の家計のやりくりがイメージできていない

年収800万円ということは、手取りで約600万円位となる。ボーナスが無いとすると、月の手取りは50万円である。

支出の方はどれくらい必要だろうか？一般的には月約30万円（食費：7～8万円　水道光熱費：2～3万円　保険：1万円　交通・通信費：4万円　教育：1万円　娯楽費：3万円　小遣い（交際費）：6万円　マンション管理費：2万円　固定資産税他：4万円）と言われているが、これはあくまで一般論である。また、毎月発生する支出なので、家族旅行代、帰省代、家電製品の買い替え、病院代等のイベント支出は含めていない。

また、人によっては、教育費がもっとかかる、自動車関係の支出がもっとかかる。逆に、小遣いはそこまでかからない等があると思う。